Définition :

Selon l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Appliquée à la matière immobilière, la garantie des vices cachés peut être considérée comme un instrument majeur de la protection des acquéreurs :

• d’abord, du fait de l’extension des vices qui peuvent affecter les immeubles, objet des contrats de vente : amiante, plomb, termites, mérule ;
• ensuite, du fait des débiteurs éventuellement concernés par la garantie des vices cachés : le vendeur, mais aussi les professionnels associés à l’opération de vente.

La garantie des vices cachés ne joue pas dans certaines ventes (celles faites par autorité de justice).

La garantie suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose et compromettant son usage.

Ce vice doit être nécessairement caché, c’est-à-dire non apparent et non connu de l’acheteur, dont la cause est antérieure à la vente ou plus exactement au moment du transfert des risques.

Le vendeur professionnel, considéré habituellement comme la personne qui se livre de façon habituel à des opérations immobilières, ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés, sauf s’il démontre que le vice avait un caractère indécelable.

L’action doit être exercée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur.

L’acheteur a le choix, en principe, libre entre l’action rédhibitoire qui lui permet d’obtenir la résolution de la vente et l’action estimatoire qui lui permet de garder la chose, tout en demandant une réduction du prix.

Lorsque le vendeur est de mauvaise foi ou professionnel, il est, en outre, tenu de réparer tous les dommages causés par le vice de la chose par le versement de dommages et intérêts.

Les clauses limitatives ou exclusives de la garantie des vices cachés, intégrées de manière usuelle dans les contrats de vente immobilière entre particuliers, ne sont valables que dans deux cas :

• lorsque le vendeur est un non professionnel,
• et lorsque vendeur et acheteur sont professionnels de même spécialité.

Elles ne sont également valables que si l’acquéreur a été correctement informé sur l’état du bien, au sens de l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit notamment :

1) « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente .En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. »

Le dossier de diagnostic technique est établi dans les conditions définies audit article et mentionnées aux paragraphes 1° à 9°.

2) « En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés au 1° 2° 3° 4° 7° et 8° en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ».

Les documents mentionnés aux paragraphes 1 à 9 sont les suivants :

1°) constat de risque d’exposition au plomb,

2°) état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,

3°) état relatif à la présence de termites,

4°) état de l’installation intérieure de gaz,

5°) dans les zones mentionnées au 1) de l’article 125-5 du Code de l’environnement : l’état des risques naturels et technologiques,

6°) le diagnostic de performance énergétique,

7°) l’état de l’installation intérieure d’électricité,

8°) le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif,

9°) (en application de la loi N° 2014-366 du 24 mars 2014) dans les zones prévues à l’article L.133-8 : l’information sur la présence d’un risque de mérule.

Or, depuis un arrêt récent de la Cour de cassation rendu le 8 juillet 2015 (Cass. chambre mixte N° 13-26.686) , la juridiction suprême a considéré que l’article L.271-4 précité « garantit l’acquéreur contre le risque de termites » , de sorte que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée pleinement, « dès lors que le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné  ».

La région de la CÔTE D’EMERAUDE (de Cancale au Cap Fréhel en passant par Saint Malo, Dinard) en BRETAGNE fait partie des zones visées au 9° de l’article, et il appartient donc désormais, tant au vendeur qu’au professionnel de l’immobilier ayant participé à l’acte (agent immobilier, Notaire) d’apporter la preuve de l’information de l’acquéreur sur l’existence d’un risque de mérule.

Dans la mesure où il s’agit d’une simple obligation d’information, un diagnostic parasitaire concernant ce champignon n’est pas considéré par l’article L.271-4 comme obligatoire.

A contrario, il peut être considéré que l’acquéreur normalement diligent et prudent, sur les conseils des professionnels immobiliers qui l’auront entouré, fera procéder à un diagnostic sur cette question par un homme de l’art.

Il est alors très vraisemblable que l’expert diagnostiqueur intervenu pour donner son avis sur le risque mérule garantit l’acquéreur contre ledit risque, et peut voir sa responsabilité engagée, si, dans les mêmes conditions que l’arrêt précité de la Cour de cassation du 8 juillet 2016, son rapport n’est pas conforme aux normes édictées aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

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Que vous soyez acquéreur, vendeur ou professionnel de l’immobilier, le Cabinet de Maître Laura MANISE vous accompagne pour mettre en œuvre ou vous défendre dans le cadre d’une action engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.