Définition : Les constructeurs et réputés constructeurs sont responsables de plein droit pour les désordres portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant une durée de 10 ans, à compter de la réception, et pour les désordres atteignant les éléments d’équipement, pour une durée de 2 ans.

Sont tenus à garantie les constructeurs au sens large de l’article 1792-1 du Code civil, lequel vise tout architecte, entrepreneur, toute personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Est aussi tenue à garantie, toute personne professionnelle ou pas qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, même pour son propre compte.

ATTENTION donc aux travaux de rénovation faits par les propriétaires eux mêmes, réalisés sans faire appel à des professionnels de la construction, à l’égard des futurs acheteurs, au titre de désordres qui ressortiraient desdites garanties biennale ou décennale.

Les garanties de 10 et 2 ans ont pour point de départ la réception de l’ouvrage réalisé par le maître de l’ouvrage, laquelle est définie par l’article 1792-6 du Code civil, comme « l’acte par lequel, le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves  ».

Elle est :

• soit expresse par la régularisation d’un procès-verbal entre professionnels de la construction et le maître de l’ouvrage,
• soit tacite, du fait du paiement de l’intégralité de la facture de travaux, ou par la prise de jouissance des lieux.

Sont considérés comme de nature décennale, les désordres ou non conformités cachés lors de la réception qui présentent un critère de gravité suffisant :

- ils doivent compromettre la solidité de l’ouvrage ou l’affecter dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement.

Sont, en conséquence, exclus les désordres purement esthétiques.

Relèvent également de la garantie décennale, les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’ouvrage, lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert.

Les éléments d’équipement de l’ouvrage qui ressortent de la garantie de 2 ans sont les éléments dissociables de l’immeuble, dont un désordre affecte le bon fonctionnement de l’équipement ne relevant pas de la garantie décennale.

L’existence de désordres de nature décennale ou biennale fait peser sur les constructeurs ou réputés constructeurs une présomption de responsabilité, dont ils ne peuvent quasiment pas s’exonérer (à moins de prouver une cause étrangère).

Aucune clause contractuelle n’est susceptible de décharger les constructeurs ou réputés constructeurs de cette responsabilité.